Location meublée dans le cadre d’une SCI.

Quel statut fiscal il faut avoir pour la location meublée en SCI?

La location meublée est considérée comme une activité commerciale et une SCI ne peut exercer, en principe, qu’une activité civile. Mais il existe deux solutions la rendant possible.

L’objet social d’une SCI c’est obligatoirement civil (société civile immobilière) et la différence avec les autres formes juridiques comme SARL, SAS ou SA c’est une activité commerciale.

La location saisonnière en meublé exercée par la SCI la rend commerciale non pas par sa forme juridique, mais par son objet.

L’exercice d’une activité commerciale par une SCI n’entraîne pas la nullité du contrat de société mais elle peut avoir d’importantes conséquences sur le plan fiscal.

Dans ce cas de figure, le Code Général des Impôts précise que les sociétés civiles qui exerce une activité commerciale perdent irrémédiablement leur transparence fiscale.

Il existe deux conditions ou une SCI peut faire des locations meublées :

1). La SCI opte pour l’IS (impôt sur la société). Généralement la SCI est soumise à l’IR (impôt sur revenue). Dans ce cas, la SCI peut proposer des logements en meublés si elle opte pour l’impôt sur les sociétés (IS). A ce moment l’ensemble de ses bénéfices seront soumis à cet impôt (même ceux issus d’une éventuelle activité civile). Les associés dans ce cas paieront un impôt uniquement s’ils perçoivent des dividendes. Si la SCI est enregistrée sous le régime IS, elle doit tenir la comptabilité et établir des comptes annuels avec délibération des comptes des associés.

2). La location en meublé a caractère accessoire. Dans ce cas, la SCI reste imposée sur le régime IR mais les associés peuvent opter pour bénéficier le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Pour cela, il faut que le montant des recettes issues de l’activité de location meublée ne dépasse pas 10% du montant des recettes totales. A ce moment la location meublée reste une activité exceptionnelle et elle ne doit pas avoir un caractère habituel.